Wohnfläche und Grundfläche: Warum Angaben in Unterlagen auseinandergehen

Für dieselbe Wohnung kursieren oft mehrere Flächenangaben, und meist hat niemand gelogen. Der Grund ist, dass Wohnfläche kein einheitlich definierter Begriff ist. Je nachdem, nach welcher Regel gerechnet wurde, zählen Balkone, Terrassen, Dachschrägen und Nebenräume anders oder gar nicht. Wer verkauft, muss wissen, welche Grundlage seiner Angabe zugrunde liegt, und das auch sagen können.

Verschiedene Regelwerke, verschiedene Ergebnisse

Im Wohnungsbau ist die Wohnflächenverordnung die verbreitetste Grundlage. Sie stammt aus dem geförderten Wohnungsbau, wird aber allgemein herangezogen. Daneben existiert eine technische Norm zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau, die anders vorgeht und andere Werte liefert. In älteren Unterlagen taucht zudem noch die frühere Zweite Berechnungsverordnung auf.

Die Unterschiede liegen im Detail und summieren sich. Nach der Wohnflächenverordnung werden Flächen unter Dachschrägen abhängig von der lichten Höhe nur teilweise oder gar nicht angerechnet. Balkone, Loggien und Terrassen fließen anteilig ein, je nach Lage und Qualität. Keller, Waschküche, Heizungsraum und Garage zählen nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie ausgebaut sind. Ein Hobbyraum im Keller bleibt ein Kellerraum, unabhängig davon, wie schön er hergerichtet ist.

Wo die Abweichungen typischerweise entstehen

Erfahrungsgemäß gehen Angaben an denselben Stellen auseinander:

• Dachgeschosse mit Schrägen, weil die Höhenstaffelung nicht berücksichtigt wurde
• Balkone und Terrassen, die voll statt anteilig angesetzt wurden
• Ausgebaute Keller- und Souterrainräume, die als Wohnraum mitgezählt wurden, ohne dass sie die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen
• Wintergärten, je nach Beheizung und Bauart
• Alte Bauzeichnungen, in denen die Flächen aus der Planung stehen, nicht aus dem gebauten Zustand

Hinzu kommt ein rechtlicher Aspekt: Ausgebaute Flächen sind nur dann Wohnraum, wenn sie als Aufenthaltsraum genehmigt sind. Ein ohne Genehmigung ausgebautes Dachgeschoss vergrößert die tatsächliche Nutzfläche, aber nicht zwingend die Wohnfläche, die Sie angeben dürfen.

Wohnfläche und Nutzfläche sind ohnehin zu trennen. Die Nutzfläche umfasst Räume, die einem Zweck dienen, ohne Wohnraum zu sein, also Keller, Speicher, Garage oder Werkstatt. Sie ist für den Wert durchaus bedeutsam, denn Stauraum und Stellplatz werden gesucht. Nur gehört sie eben nicht in dieselbe Angabe. Wer beides addiert und als Wohnfläche ausweist, erzeugt eine Angabe, die kein Sachverständiger und keine Bank bestätigen wird.

Warum die Angabe im Verkauf zählt

Die Wohnfläche ist eine der ersten Zahlen, nach denen gesucht und gefiltert wird, und sie ist eine wesentliche Größe der Wertermittlung. Eine zu hoch angesetzte Fläche schadet doppelt: Sie zieht Interessenten an, deren Erwartung die Wohnung nicht erfüllt, und sie kann im Nachhinein zu Auseinandersetzungen führen, wenn die tatsächliche Fläche deutlich abweicht. Ob und wann eine Abweichung rechtliche Folgen hat, ist eine Frage des Einzelfalls und der vertraglichen Formulierung; die Einschätzung dazu gehört zum Notar oder in eine Rechtsberatung.

Vorsorge ist einfacher als Nacharbeit. Wenn die Unterlagen unklar sind, lassen Sie ein Aufmaß erstellen. Ein Sachverständiger oder ein Architekturbüro misst auf, benennt die verwendete Grundlage und dokumentiert das Ergebnis nachvollziehbar. Diese Unterlage wirkt in der Vermarktung wie ein Qualitätsnachweis.

Bei Eigentumswohnungen kommt eine weitere Quelle hinzu: die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan. Auch dort finden sich Flächenangaben, die von den Werten im alten Kaufvertrag abweichen können. Wenn die Unterlagen sich widersprechen, klären Sie das vor der Vermarktung, statt sich später fragen zu lassen, welche Angabe denn nun gelte.

Wie Sie es richtig kommunizieren

Nennen Sie die Fläche zusammen mit der Grundlage: also nicht bloß eine Angabe, sondern der Hinweis, nach welcher Regel gerechnet wurde und wer sie ermittelt hat. Weisen Sie Nebenflächen getrennt aus, etwa Keller, Garage und Dachboden. Balkonflächen benennen Sie separat und geben an, wie sie eingerechnet wurden. Diese Trennung ist ehrlicher und schützt Sie, weil sie nachvollziehbar macht, was in der Angabe steckt.

Fazit

Wohnfläche ist eine Rechengröße, keine Naturkonstante. Klären Sie vor der Vermarktung, welche Grundlage gilt, prüfen Sie Dachschrägen, Balkone und Kellerräume gesondert und lassen Sie im Zweifel neu aufmessen. Eine belegte, korrekt hergeleitete Angabe ist im Verkauf mehr wert als eine großzügige, die niemand halten kann.