Bonität der Kaufinteressenten: Was geprüft wird und warum es allen nützt

Bevor ein Notartermin vereinbart wird, muss feststehen, dass der Interessent den Kauf auch bezahlen kann. Diese Prüfung ist kein Misstrauen, sondern Voraussetzung dafür, dass alle Beteiligten nicht in eine Sackgasse laufen. Ein geplatzter Kauf kostet Zeit, Geld und den Vermarktungsvorsprung, denn ein Objekt, das schon einmal zurückkam, wird im Markt neu bewertet.

Was üblich ist und was nicht

Üblich und angemessen ist ein Nachweis der finanzierenden Bank, aus dem hervorgeht, dass eine Finanzierung für dieses Vorhaben in der erforderlichen Größenordnung darstellbar ist. Bei Käufern, die aus vorhandenen Mitteln zahlen, tritt an dessen Stelle eine entsprechende Bestätigung des Kreditinstituts. Der Nachweis sollte aktuell sein; ein älteres Dokument sagt wenig über die heutige Lage aus.

Nicht üblich ist die Offenlegung der gesamten Vermögens- und Einkommensverhältnisse gegenüber dem Verkäufer. Es geht um die Frage, ob dieser Kauf finanzierbar ist, nicht darum, wie jemand wirtschaftlich insgesamt dasteht. Wer als Interessent nach vollständigen Kontoauszügen gefragt wird, darf das hinterfragen.

Ebenso wenig ist es Aufgabe des Verkäufers, eine Bonitätsauskunft über den Interessenten einzuholen, ohne dass dieser davon weiß. Solche Abfragen setzen eine Grundlage voraus, und wer sie ohne Weiteres veranlasst, bewegt sich außerhalb dessen, was der Datenschutz erlaubt. Der übliche und einfache Weg ist der andere: Sie fragen, und der Interessent legt vor. Wer nichts vorlegen will, hat entweder nichts oder ist nicht ernsthaft, und beides führt zum selben Ergebnis.

Der Unterschied zwischen Vorbescheid und Zusage

Hier entstehen die meisten Missverständnisse. Eine unverbindliche Vorabeinschätzung, oft online erstellt, ist eine Machbarkeitsaussage ohne Prüfung der Unterlagen. Eine Finanzierungsbestätigung setzt bereits eine Prüfung der persönlichen Verhältnisse voraus, steht aber regelmäßig unter dem Vorbehalt der Objektprüfung. Die verbindliche Zusage kommt erst, wenn die Bank auch das Objekt bewertet und die Unterlagen geprüft hat.

Daraus folgt eine praktische Konsequenz: Selbst ein Interessent mit hervorragender Bonität kann scheitern, wenn die Bank das Objekt niedriger bewertet als den vereinbarten Preis. Der Beleihungswert ist regelmäßig vorsichtiger als der Marktwert. Deshalb ist es im Interesse aller, dass die Bank frühzeitig vollständige und geordnete Objektunterlagen bekommt.

Das ist zugleich der Punkt, an dem sich gute Vorbereitung auszahlt. Eine vollständige Unterlagenmappe beschleunigt die Objektprüfung der Bank spürbar, während fehlende Grundrisse, ein abgelaufener Energieausweis oder unklare Flächenangaben jede Prüfung verzögern. Der Käufer wartet dann auf seine Bank, Sie warten auf den Käufer, und die Zeit arbeitet gegen den Verkauf.

Wie die Prüfung im Ablauf aussieht

Sinnvoll ist eine Staffelung nach Ernsthaftigkeit:

• Bei der ersten Anfrage: Gespräch über Zeitplan, Anlass und den Stand der Finanzierung
• Vor der Besichtigung: Klärung, ob die Größenordnung überhaupt passt
• Nach einem konkreten Kaufinteresse: Vorlage eines aktuellen Nachweises der Bank
• Vor dem Notartermin: Bestätigung, dass die Objektprüfung der Bank abgeschlossen ist

Die Daten, die dabei anfallen, sind besonders schutzwürdig. Sie werden ausschließlich für diesen Zweck verwendet, nur an die Beteiligten weitergegeben, die sie brauchen, und nach Abschluss nach den Regeln des Datenschutzes behandelt. Ein Makler, der Bonitätsunterlagen im Postfach sammelt und nie wieder anfasst, handelt nicht sauber.

Fragen Sie im Zweifel nach, wie mit diesen Unterlagen umgegangen wird und wann sie gelöscht werden. Wer Ihnen darauf keine Antwort geben kann, geht mit den Daten anderer Menschen genauso um wie mit Ihren.

Absicherung im Vertrag

Zusätzlich zur Prüfung im Vorfeld lässt sich im Kaufvertrag absichern. Üblich sind Regelungen zur Fälligkeit, die eine Zahlung erst vorsehen, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen, sowie die Auflassungsvormerkung, die den Käufer schützt. Welche Sicherungen für Ihren Fall passen, erläutert der Notar, der beide Seiten neutral belehrt. Er berät nicht darüber, ob Sie an diese Person verkaufen sollten; diese Entscheidung bleibt bei Ihnen.

Fazit

Die Bonitätsprüfung ist ein Schutz für beide Seiten. Verlangen Sie einen aktuellen Nachweis der finanzierenden Bank, unterscheiden Sie zwischen unverbindlicher Einschätzung und geprüfter Bestätigung, liefern Sie der Bank frühzeitig vollständige Objektunterlagen und lassen Sie sich die Sicherungen im Vertrag vom Notar erläutern. Ein Käufer, der zahlen kann, ist mehr wert als einer, der mehr bietet.