Wertermittlung: Wie der Angebotspreis einer Immobilie hergeleitet wird

Der Angebotspreis einer Immobilie ist keine Meinung, sondern ein Ergebnis. Er entsteht aus der Lage, dem Bodenwert, dem baulichen Zustand, der Ausstattung, der rechtlichen Situation und aus dem, was für vergleichbare Objekte tatsächlich beurkundet wurde. Jede seriöse Wertermittlung lässt sich deshalb erklären. Wenn Ihnen jemand einen Preis nennt, ohne den Weg dorthin zu zeigen, haben Sie keine Bewertung erhalten, sondern eine Behauptung.

Was den Wert bestimmt

Die Faktoren sind bekannt und lassen sich der Reihe nach abarbeiten. Die Lage wirkt auf zwei Ebenen: die Makrolage, also Region, Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Erreichbarkeit, und die Mikrolage, also Straße, Nachbarschaft, Lärm, Ausrichtung und Zuschnitt des Grundstücks. Der Bodenwert stützt sich auf die Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses.

Auf das Gebäude wirken Baujahr, Bauweise, Grundriss, Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik, der energetische Standard sowie durchgeführte Modernisierungen. Rechtliche Bindungen wie Wohnrechte, Dienstbarkeiten, Baulasten oder ein Erbbaurecht gehören ebenfalls hierher, weil sie die Nutzbarkeit verändern. Bei Wohnungen kommen die Situation der Gemeinschaft, die Rücklage und beschlossene Maßnahmen hinzu.

Nicht jeder Faktor wirkt gleich stark, und die Reihenfolge überrascht viele Eigentümer. Die Lage wiegt schwerer als die Ausstattung, weil sie sich nicht ändern lässt. Ein neues Bad hebt den Wert weniger, als sein Preis vermuten lässt, während eine ungünstige Mikrolage sich durch keine Renovierung ausgleichen lässt. Was Sie investiert haben, ist für den Wert unerheblich; entscheidend ist, was ein Käufer dafür zu zahlen bereit ist. Diese Trennung fällt schwer, ist aber die Voraussetzung für eine realistische Erwartung.

Die drei anerkannten Verfahren

Die Immobilienbewertung kennt drei Wege, die je nach Objektart gewählt werden:

• Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf tatsächlich beurkundete Kaufpreise ähnlicher Objekte. Es ist der direkteste Weg und wird bei Eigentumswohnungen und Grundstücken bevorzugt, sofern genug Vergleichsfälle vorliegen.
• Das Sachwertverfahren fragt, was es kosten würde, das Gebäude neu zu errichten, zieht die Alterswertminderung ab und addiert den Bodenwert. Es wird typischerweise bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.
• Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ab und ist der Weg für vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.

In der Praxis wird oft mehr als ein Verfahren gerechnet, und die Ergebnisse werden gegeneinander gehalten. Weichen sie stark ab, ist das kein Fehler, sondern ein Hinweis: Dann lohnt die Frage, welche Annahme nicht trägt.

Portalschätzwerte, die aus wenigen Eingaben eine Spanne erzeugen, sind für eine erste Orientierung brauchbar und für nichts sonst. Sie kennen weder den Zustand Ihres Dachs noch das Wohnrecht im Grundbuch noch die Sonderumlage, die Ihre Gemeinschaft beschlossen hat. Wer seinen Angebotspreis darauf stützt, verkauft entweder zu billig oder gar nicht.

Marktwert, Angebotspreis und Beleihungswert

Drei Begriffe werden gern verwechselt. Der Marktwert beschreibt, was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Angebotspreis ist eine Strategie: Er kann beim Marktwert liegen, leicht darüber, um Verhandlungsspielraum zu schaffen, oder bewusst darunter, um Nachfrage zu bündeln. Der Beleihungswert schließlich ist die vorsichtige Einschätzung der finanzierenden Bank; er liegt regelmäßig unter dem Marktwert und entscheidet mit darüber, ob ein Käufer die Finanzierung darstellen kann.

Für die Vermarktung ist der letzte Punkt wichtiger, als viele denken. Ein Preis, den keine Bank mitträgt, findet keinen Käufer, auch wenn die Begeisterung groß ist.

Wer bewertet, und wann ein Gutachten nötig ist

Für die Vermarktung genügt in der Regel eine fundierte Einschätzung durch einen erfahrenen Makler, die die genannten Quellen offenlegt. Ein Verkehrswertgutachten durch eine zertifizierte oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ist dann angezeigt, wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss: bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, Betreuungsfällen, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht. Ein solches Gutachten kostet und dauert, hat dafür aber Gewicht.

Fazit

Ein Angebotspreis ist so gut wie seine Herleitung. Verlangen Sie die Quellen: Bodenrichtwert, Vergleichsfälle, Verfahren, Annahmen zum Zustand. Unterscheiden Sie Marktwert, Angebotspreis und Beleihungswert, und greifen Sie zum Gutachten, wenn der Wert nicht nur überzeugen, sondern beweisbar sein muss.