Geerbte Immobilie verkaufen: Der Weg von der Erbfolge zum Vertrag

Wer eine Immobilie erbt, kann sie nicht sofort verkaufen. Zuerst muss feststehen und nachgewiesen sein, wer Erbe geworden ist, und das Grundbuch muss den neuen Stand ausweisen. Diese Reihenfolge lässt sich nicht abkürzen: Ohne Nachweis der Verfügungsbefugnis beurkundet kein Notar, und ohne Beurkundung gibt es keinen wirksamen Kaufvertrag.

Erbfolge nachweisen und Grundbuch berichtigen

Wie die Erbfolge nachgewiesen wird, hängt davon ab, was der Verstorbene hinterlassen hat. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt regelmäßig dieses Dokument zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder keines, ist meist ein Erbschein erforderlich, den das Nachlassgericht auf Antrag erteilt.

Der Erbschein kostet und dauert, teils erheblich, wenn der Sachverhalt unklar ist oder mehrere Beteiligte betroffen sind. Beginnen Sie deshalb früh damit. Wer erst nach der Einigung mit einem Käufer feststellt, dass der Nachweis fehlt, muss den Interessenten monatelang vertrösten, und der wartet selten.

Ein Notar kann in vielen Fällen helfen, den richtigen Weg zu bestimmen. Er sieht dem Fall an, ob ein Erbschein nötig ist oder ob die vorhandenen Urkunden genügen, und das erspart unter Umständen ein Verfahren, das lange dauert und Gebühren kostet.

Mit dem Nachweis wird das Grundbuch berichtigt, also der Erbe als Eigentümer eingetragen. Diese Berichtigung ist innerhalb einer bestimmten Zeit nach dem Erbfall gebührenfrei; danach fallen Kosten an. Die Frist und die Einzelheiten erläutert Ihnen das Grundbuchamt oder ein Notariat, und schon deshalb lohnt es, sich zeitig zu kümmern.

Sollen mehrere Erben verkaufen, wird die Erbengemeinschaft eingetragen. Sie kann als solche verkaufen, muss dafür aber gemeinsam handeln. Das ist der Punkt, an dem viele Verkäufe langsam werden.

Die Entscheidung: verkaufen, halten oder vermieten

Bevor Sie handeln, klären Sie die Ausgangslage. Wesentliche Punkte sind:

• Ist der Nachlass werthaltig, oder bestehen Verbindlichkeiten, etwa noch laufende Darlehen auf dem Objekt
• Sind Belastungen im Grundbuch eingetragen, etwa Wohnrechte oder Nießbrauch zugunsten Angehöriger
• Gibt es Vermächtnisse oder Pflichtteilsansprüche, die den Nachlass betreffen
• In welchem Zustand ist das Objekt, und was fällt kurzfristig an
• Wer zahlt in der Zwischenzeit Grundsteuer, Versicherung und laufende Kosten

Die Ausschlagung einer Erbschaft ist nur innerhalb einer gesetzlichen Frist möglich, die kurz bemessen ist und deren Lauf von den Umständen abhängt. Wenn Verbindlichkeiten im Raum stehen, ist das eine Frage für eine Rechtsberatung, und zwar sofort und nicht irgendwann.

Steuern und Zeitpunkt: fachlich klären

Beim Erbe können Erbschaftsteuer und beim späteren Verkauf eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns eine Rolle spielen. Ob und in welchem Umfang, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis, von Freibeträgen, von der bisherigen Nutzung des Objekts und von Fristen ab, die beim Erben in besonderer Weise wirken, weil bestimmte Zeiträume des Erblassers angerechnet werden können.

Diese Regeln sind komplex und ändern sich. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Verkauf von einer Steuerberatung prüfen. Es geht dabei nicht nur um die Höhe, sondern häufig auch um den richtigen Zeitpunkt, und der lässt sich nach dem Notartermin nicht mehr wählen.

Das Objekt vorbereiten

Geerbte Immobilien sind oft lange bewohnt gewesen und selten leer. Vor der Vermarktung stehen Räumung, Sichtung der Unterlagen und eine ehrliche Zustandsaufnahme. Nehmen Sie sich Zeit für die Unterlagen: In alten Häusern finden sich Bauakten, Rechnungen und Nachweise, die später Gold wert sind, weil sie belegen, was wann gemacht wurde.

Emotional ist das der schwierigste Teil. Es hilft, die Aufgaben zu trennen: erst räumen und ordnen, dann bewerten, dann verkaufen. Wer alles gleichzeitig macht, trifft Entscheidungen in einer Stimmung, die dafür ungeeignet ist.

Werfen Sie beim Räumen nichts weg, bevor Sie es angesehen haben. In alten Häusern finden sich Bauunterlagen, Rechnungen, Grundrisse und Schriftverkehr mit Ämtern zwischen Papieren, die wie Altpapier aussehen. Was einmal im Container liegt, ist bei der Bauaufsicht nur mühsam und manchmal gar nicht wieder zu beschaffen.

Fazit

Erst der Nachweis der Erbfolge, dann die Grundbuchberichtigung, dann der Verkauf. Kümmern Sie sich früh um Erbschein oder notarielles Testament, nutzen Sie die gebührenfreie Frist für die Berichtigung, klären Sie Belastungen und Verbindlichkeiten und holen Sie die steuerliche Einschätzung ein, bevor Sie vermarkten.