Eigentumswohnung verkaufen: Was bei einer Eigentümergemeinschaft dazukommt

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft zwei Dinge zugleich: die Wohnung selbst und die Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft. Käufer und deren Banken prüfen beides. Deshalb entscheidet neben Zustand und Lage der Wohnung auch, wie die Gemeinschaft aufgestellt ist, was beschlossen wurde und ob die Rücklage zu dem passt, was am Gebäude ansteht.

Was zusätzlich in die Unterlagen gehört

Zur üblichen Mappe kommen bei Wohnungen mehrere Dokumente hinzu, und keines davon ist verzichtbar:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Gemeinschaftsordnung mit den Regeln zu Kosten, Stimmrecht und Nutzung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, vollständig
• Beschlusssammlung, die den geltenden Stand der Beschlüsse zusammenfasst
• Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweis über den Stand der Erhaltungsrücklage
• Angaben zu Sondernutzungsrechten, etwa an Stellplatz, Garten oder Kellerraum
• Verwaltervertrag und Kontakt der Verwaltung

Diese Papiere bekommen Sie über die Verwaltung. Fragen Sie früh an, denn die Zusammenstellung dauert und ist häufig kostenpflichtig. Wer damit wartet, bis ein Käufer da ist, verliert Wochen.

Rechnen Sie damit, dass die Verwaltung für diese Zusammenstellung eine Vergütung verlangt und dass sie Fristen hat. Manche Verwaltungen geben Unterlagen nur an Eigentümer heraus, nicht an Interessenten, und manche verlangen eine schriftliche Anforderung mit Verwendungszweck. Das ist unbequem, aber es hat einen Grund: In den Protokollen stehen Vorgänge, die andere Eigentümer betreffen und die nicht für jeden bestimmt sind.

Was Käufer und Banken darin suchen

Erfahrene Interessenten lesen die Protokolle wie einen Zustandsbericht des Hauses. Sie suchen nach beschlossenen, aber noch nicht ausgeführten Maßnahmen, nach wiederkehrenden Diskussionen über Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung, nach Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft, nach Hausgeldrückständen einzelner Eigentümer und danach, wie die Verwaltung arbeitet.

Der wichtigste Punkt ist die Kombination aus anstehenden Maßnahmen und Rücklage. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument. Eine Gemeinschaft, die eine große Maßnahme beschlossen hat, ohne Mittel dafür zu haben, bedeutet für den Käufer eine kommende Sonderumlage. Das kann den Kauf verhindern, und zwar auch dann, wenn die Wohnung selbst tadellos ist.

Auch die Verwaltung selbst wird bewertet. Eine Verwaltung, die Abrechnungen verspätet oder fehlerhaft vorlegt, Beschlüsse nicht umsetzt oder auf Anfragen nicht reagiert, ist für Käufer ein Warnsignal, weil sie über Jahre mit ihr zu tun haben werden. Umgekehrt ist eine ordentlich geführte Gemeinschaft mit sauberen Protokollen und nachvollziehbarer Rücklage ein Argument, das Sie ruhig benennen dürfen.

Sonderumlagen und Beschlüsse: offenlegen

Wenn eine Sonderumlage beschlossen ist, gehört sie auf den Tisch. Wer sie zahlt, hängt davon ab, wann sie beschlossen und wann sie fällig wurde, und sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Überlassen Sie das nicht dem Zufall: Diese Frage ist ein klassischer Anlass für Streit nach der Übergabe.

Dasselbe gilt für Beschlüsse, die noch nicht umgesetzt sind, für laufende Verfahren der Gemeinschaft und für bekannte bauliche Probleme am Gemeinschaftseigentum. Solche Umstände kann ein Käufer nicht selbst erkennen; sie gehören offengelegt. Die genaue rechtliche Reichweite Ihrer Pflicht klärt eine Rechtsberatung, aber der praktische Rat ist eindeutig: Legen Sie die Protokolle vollständig vor und lassen Sie den Käufer selbst lesen.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum auseinanderhalten

Was Ihnen allein gehört und was allen gemeinsam, steht in der Teilungserklärung. Die Grenze verläuft oft anders, als Bewohner annehmen: Fenster, Balkone, tragende Wände und Leitungen bis zu bestimmten Punkten sind häufig Gemeinschaftseigentum, obwohl sie sich in oder an der eigenen Wohnung befinden. Wer im Exposé den neuen Balkon als eigene Investition beschreibt, sollte vorher wissen, wem er gehört.

Auch Sondernutzungsrechte werden verwechselt. Ein Gartenanteil oder ein Stellplatz kann Sondereigentum sein oder ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Beides wird verkauft, aber es ist rechtlich nicht dasselbe, und es muss im Vertrag korrekt bezeichnet sein.

Fazit

Beim Wohnungsverkauf entscheidet die Gemeinschaft mit. Besorgen Sie früh Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen und den Stand der Rücklage, legen Sie beschlossene Maßnahmen und Sonderumlagen offen, regeln Sie deren Tragung im Vertrag und klären Sie, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Käufer lesen diese Papiere ohnehin; besser, sie bekommen sie von Ihnen.