Vermietete Immobilie verkaufen: Was Kauf bricht nicht Miete bedeutet

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, endet das Mietverhältnis nicht. Der Erwerber tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters und übernimmt den Vertrag so, wie er ist: mit der vereinbarten Miete, den getroffenen Absprachen und allen Rechten des Mieters. Dieser Grundsatz, bekannt als Kauf bricht nicht Miete, ist der Ausgangspunkt für alles Weitere und verändert Zielgruppe, Preis und Ablauf.

Was das für die Vermarktung bedeutet

Eine vermietete Wohnung spricht nicht Selbstnutzer an, sondern Kapitalanleger. Diese kaufen keine Räume, sondern einen Ertrag, und sie bewerten anders: Sie sehen auf die Miethöhe im Verhältnis zum Preis, auf die Bewirtschaftungskosten, auf die Bonität und Zuverlässigkeit des Mieters, auf die Dauer des Mietverhältnisses und auf die Frage, welche Anpassungen möglich sind. Bewertet wird ein solches Objekt regelmäßig über das Ertragswertverfahren.

Daraus folgt eine Konsequenz, die viele Verkäufer überrascht: Ein bestehendes Mietverhältnis mit lange nicht angepasster Miete drückt den erzielbaren Preis, weil der Käufer den Ertrag kauft, der da ist, und nicht den, der theoretisch möglich wäre. Ein Objekt mit langfristig zufriedenem, zuverlässigem Mieter kann umgekehrt für Anleger attraktiv sein.

Der Mieter im Verkaufsprozess

Der Mieter ist kein Hindernis, sondern der Bewohner. Er hat keine Pflicht, den Verkauf angenehm zu machen, und er hat Rechte, die zu beachten sind. Besichtigungen sind nicht nach Belieben möglich: Sie müssen rechtzeitig angekündigt und auf zumutbare Zeiten gelegt werden, und sie sind auf ein vernünftiges Maß zu begrenzen. Ein Generalschlüssel berechtigt nicht zum Betreten ohne Zustimmung.

Praktisch entscheidet der Umgang über den Verlauf. Wer den Mieter früh, persönlich und ehrlich informiert, ihm den Ablauf erklärt und Termine mit ihm abstimmt, bekommt in aller Regel Kooperation. Wer ihn übergeht, bekommt eine Wohnung, die sich bei jeder Besichtigung von ihrer schlechtesten Seite zeigt, und das ist niemandem zu verdenken.

Was in die Unterlagen gehört

Käufer und Banken prüfen das Mietverhältnis genau. Bereitstellen sollten Sie:

• Den Mietvertrag mit allen Nachträgen und Anlagen
• Die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Angaben zur Kaution: Höhe, Anlageform, aktueller Stand
• Die Historie der Mietanpassungen und den Stand etwaiger Rückstände
• Übergabeprotokolle aus dem Einzug, soweit vorhanden
• Bei Wohnungen zusätzlich die üblichen Unterlagen der Gemeinschaft

Die Kaution ist ein häufiger Stolperstein. Sie ist treuhänderisch angelegt und geht mit dem Eigentumsübergang auf den Erwerber über. Wie sie übergeben und abgerechnet wird, gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag, sonst wird die Auseinandersetzung darüber zum ersten Kontakt zwischen neuem Vermieter und Mieter.

Vorkaufsrecht und Eigenbedarf: zwei heikle Punkte

Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar prüft diese Konstellation und informiert den Berechtigten. Für den Ablauf heißt das: Ein solcher Fall braucht Zeit, weil das Recht ausgeübt oder darauf verzichtet werden muss, bevor die Abwicklung weiterläuft. Ob es in Ihrem Fall besteht, klärt der Notar; die rechtlichen Einzelheiten gehören in eine Rechtsberatung.

Immer wieder wird Interessenten in Aussicht gestellt, die Wohnung lasse sich nach dem Kauf schon frei bekommen. Das ist gefährlich. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt einen tatsächlichen, konkreten Bedarf voraus, unterliegt Fristen, kennt Sonderregelungen nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum und wird von Gerichten geprüft. Eine solche Zusage im Verkaufsgespräch ist weder haltbar noch seriös.

Verkaufen Sie das Objekt so, wie es ist: als vermietete Immobilie an jemanden, der sie als solche will. Wer eine freie Wohnung sucht, ist nicht Ihr Käufer.

Wenn der Mieter ohnehin ausziehen möchte, ändert das die Lage grundlegend, aber erst dann, wenn die Kündigung tatsächlich vorliegt. Eine Absichtserklärung genügt nicht. Warten Sie in solchen Fällen ab und vermarkten Sie danach als freies Objekt; das ist fast immer der bessere Weg als der Versuch, beides gleichzeitig anzubieten.

Fazit

Der Käufer übernimmt das Mietverhältnis unverändert. Richten Sie die Vermarktung deshalb auf Kapitalanleger aus, legen Sie Mietvertrag, Abrechnungen und Kautionsstand vollständig vor, regeln Sie die Kaution im Kaufvertrag, behandeln Sie den Mieter als Beteiligten und nicht als Störfaktor und versprechen Sie niemandem eine Wohnung, die Sie nicht frei machen können.