Immobilie verkaufen: der Ablauf in sieben Schritten

Ein Immobilienverkauf ist ein Projekt mit klarer Reihenfolge. Wer sie einhält, verkauft ruhiger, und meist auch besser. Der folgende Ablauf entspricht der Praxis bei Wohn- und Gewerbeobjekten.

1. Ziel klären, nicht Preis

Am Anfang steht die Frage, was erreicht werden soll: schneller Mittelzufluss, maximaler Erlös, Verkauf im vermieteten Zustand, Übergabe zu einem festen Termin. Diese Ziele schließen sich teilweise aus. Wer sie vorher sortiert, muss später nicht nachverhandeln.

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2. Unterlagen zusammenstellen

Der unspektakulärste Schritt ist der wichtigste. Benötigt werden in der Regel Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und der Energieausweis, letzterer muss bereits für die Bewerbung vorliegen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Fehlt hiervon etwas, verzögert sich später die Finanzierung des Käufers.

3. Markteinschätzung

Bewertet wird über Vergleichsobjekte, bei Anlageimmobilien zusätzlich über den Ertrag. Wichtig ist weniger die Zahl selbst als die Bandbreite: Ein realistischer Korridor mit begründeten Ober- und Untergrenzen führt zu besseren Verhandlungen als eine einzelne, scheinbar exakte Angabe.

4. Objekt herrichten und dokumentieren

Aufgeräumt, hell, vollständig fotografiert, mehr braucht es meistens nicht. Kleine Reparaturen lohnen sich, große Sanierungen selten. Entscheidend ist, dass die Bilder zeigen, was das Objekt wirklich ist; Enttäuschungen bei der Besichtigung kosten mehr als ein ehrliches Foto.

5. Vermarktung und Vorauswahl

Hier trennt sich die Arbeit vom Anzeigenschalten. Anfragen müssen gefiltert werden: Wer hat Finanzierung, wer schaut sich um, wer sammelt Vergleichsangebote? Ein Besichtigungskalender mit fünf qualifizierten Terminen ist einem mit zwanzig unqualifizierten deutlich überlegen.

6. Verhandlung und Notar

Nach der Einigung erstellt der Notar den Entwurf; zwischen Übersendung und Beurkundung liegt bei Verbrauchern eine gesetzliche Wartefrist von zwei Wochen. Diese Zeit sollte man einplanen, statt sie zu bedauern.

7. Übergabe

Mit Zählerständen, Schlüsselliste und Protokoll. Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit Zahlung und Umschreibung im Grundbuch, die Übergabe selbst ist ein separater, terminierter Vorgang.

Wer den Ablauf begleitet

Immobilien S. Schmitz übernimmt diese Schritte für Eigentümer in Düsseldorf und ganz Nordrhein-Westfalen, für Wohnimmobilien ebenso wie für Gewerbe- und Sonderimmobilien. Das inhabergeführte Büro wird von Sascha Schmitz, Immobilienkaufmann IHK, geführt; die betreuten Objektarten zeigt das Portfolio.

Der Nutzen liegt nicht darin, dass ein Verkauf ohne Makler unmöglich wäre. Er liegt darin, dass jemand die Reihenfolge kennt, die Unterlagen einfordert, bevor sie fehlen, und die Interessenten filtert, bevor sie Zeit kosten.

Was ein Verkauf den Verkäufer kostet

Der Kaufpreis ist nicht der Erlös. Auf der Verkäuferseite stehen zunächst die Kosten der Lastenfreistellung: Eine noch eingetragene Grundschuld muss gelöscht oder abgetreten werden, und die Notar- und Grundbuchgebühren dafür trägt üblicherweise der Verkäufer, während die Beurkundung selbst zulasten des Käufers geht. Läuft die Finanzierung noch, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, deren Höhe hängt an Restlaufzeit und Zinsdifferenz und lässt sich vorab erfragen, statt sie im Notartermin zu erfahren.

Dazu kommen der Energieausweis, gegebenenfalls die Beschaffung fehlender Unterlagen aus dem Bauamt und die Maklercourtage, die beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher seit Ende 2020 geteilt wird.

Steuerlich entscheidend ist die Haltedauer. Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, versteuert den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft. Für selbst genutzte Objekte gilt das nicht, wenn im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Diese Frist ist der Punkt, an dem sich ein Verkaufstermin manchmal um wenige Monate zu verschieben lohnt, eine Frage für die Steuerberatung, aber eine, die man früh stellen sollte.