Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf: Woran Sie ihn festmachen

Auf die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt erwarten viele eine Aussage über den Markt. Die kann seriös niemand geben, denn wer die Entwicklung von Preisen und Zinsen vorhersagen könnte, würde das nicht in einem Ratgeber tun. Der bessere Zugang ist ein anderer: Der richtige Zeitpunkt ergibt sich aus Ihrer Lebenslage, aus dem Zustand des Objekts und vor allem aus Ihrer Vorbereitung.

Der eigene Anlass gibt den Takt vor

Meistens gibt es einen Grund, und der ist selten verhandelbar: ein beruflicher Wechsel, eine Trennung, ein Erbfall, das Haus, das zu groß geworden ist, oder eine Finanzierung, die neu geordnet werden muss. In diesen Fällen ist die Frage nicht, ob der Markt gerade günstig ist, sondern wie viel Vorlauf Sie sich verschaffen können.

Vorlauf ist das eigentliche Thema. Wer ein halbes Jahr Zeit hat, kann Unterlagen besorgen, den Zustand prüfen lassen, den Preis herleiten und in Ruhe vermarkten. Wer unter Termindruck steht, verhandelt gegen die Uhr, und das kostet mehr als jede Marktschwankung. Ein Käufer, der merkt, dass Sie verkaufen müssen, verhandelt entsprechend.

Der Zustand des Objekts

Der zweite Faktor ist das Objekt selbst. Steht eine größere Instandsetzung an, verschlechtert Warten die Lage, denn Schäden werden nicht besser. Ein undichtes Dach, eine Feuchtigkeitsstelle im Keller oder eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer sind Gründe, eher zu handeln als später.

Bei Eigentumswohnungen kommt die Gemeinschaft hinzu. Steht eine große Maßnahme zur Beschlussfassung an, verändert das die Lage für Käufer erheblich. Es kann sinnvoll sein, vor der Beschlussfassung zu verkaufen, und es kann sinnvoll sein, danach zu verkaufen, wenn die Maßnahme durchgeführt und bezahlt ist. Was nie funktioniert, ist zu verkaufen und die anstehende Umlage zu verschweigen.

Steuerliche Fristen: der Punkt, der wirklich zählt

Es gibt einen Zeitpunkt, der handfest ist und keine Frage der Marktstimmung: die steuerliche Lage. Beim Verkauf von Immobilien aus dem Privatvermögen kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, und ob er es ist, hängt unter anderem von der Haltedauer und der Nutzung des Objekts ab. Für selbst genutztes Wohneigentum bestehen eigene Regelungen, für geerbte Objekte gelten Besonderheiten bei der Anrechnung von Zeiten des Erblassers, und bei mehreren Verkäufen in kurzer Folge kann sich die Einordnung insgesamt ändern.

Diese Regeln sind komplex, hängen an Ihrem Einzelfall und können sich ändern. Deshalb gilt hier ohne Ausnahme: Klären Sie das mit einer Steuerberatung, bevor Sie vermarkten. Es kann sich um einen Punkt handeln, der die Entscheidung über den Zeitpunkt allein trägt, und er lässt sich nach der Beurkundung nicht mehr korrigieren.

Jahreszeit und die Frage, ob Sie bereit sind

Über die beste Jahreszeit wird viel geredet. Tatsächlich sind Menschen im Frühjahr und im Frühherbst aktiver, und Objekte zeigen sich bei Tageslicht und im Grünen besser als im nassen November. Ein Garten im Winter verkauft sich schwerer, weil man ihn sich vorstellen muss.

Der Effekt ist aber kleiner als die Vorbereitung. Ein gut vorbereitetes Objekt mit richtigem Preis verkauft sich auch im Winter; ein schlecht vorbereitetes mit falschem Preis steht auch im Mai. Wenn Sie die Wahl haben, legen Sie den Start in die aktive Zeit. Wenn Sie sie nicht haben, verlieren Sie nicht Monate mit Warten.

Es gibt eine einfache Prüfung. Sie sind bereit, wenn die Unterlagen vollständig und aktuell vorliegen, der Zustand bekannt und belegt ist, der Preis mit Quellen hergeleitet wurde, die steuerliche Lage geklärt ist, Bilder und Grundriss fertig sind und Sie wissen, wohin Sie danach gehen. Fehlt einer dieser Punkte, ist nicht der Markt das Problem, sondern die Vorbereitung.

Fazit

Machen Sie den Zeitpunkt an dem fest, was Sie beeinflussen können: Vorlauf, Zustand, Unterlagen, Preisherleitung und die steuerliche Klärung. Verlassen Sie sich auf keine Prognose und warten Sie nicht auf einen perfekten Moment, den niemand erkennt. Wer vorbereitet ist, verkauft in jedem Markt besser als der, der nur zur richtigen Zeit da war.