Nach dem Verkauf: Was noch zu erledigen bleibt

Der Schlüssel ist übergeben, und viele Verkäufer betrachten die Sache damit als erledigt. Tatsächlich läuft danach noch einiges: Das Eigentum wird erst im Grundbuch umgeschrieben, eingetragene Lasten müssen gelöscht werden, Verträge sind zu beenden oder zu übertragen, und die steuerliche Erfassung steht aus. Wer diese Schritte kennt, wundert sich weder über die Dauer noch über Post, die Monate später kommt.

Was der Notar erledigt und wie lange es dauert

Nach der Beurkundung übernimmt das Notariat die Abwicklung. Es beantragt die Auflassungsvormerkung für den Käufer, holt Löschungsbewilligungen und erforderliche Erklärungen ein, prüft die Fälligkeitsvoraussetzungen und teilt die Fälligkeit mit. Nach Zahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die der Käufer nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erhält, wird die Eigentumsumschreibung beantragt.

Zwischen Beurkundung und Umschreibung vergeht regelmäßig eine spürbare Zeit, weil Grundbuchamt, Finanzamt und Banken beteiligt sind. Das ist normal. Sie erhalten am Ende eine Mitteilung über die vollzogene Umschreibung; heben Sie sie zusammen mit der Vertragsurkunde auf.

Grundschuld: löschen oder stehen lassen

Eingetragene Grundschulden werden entweder gelöscht oder vom Käufer übernommen; was gilt, regelt der Kaufvertrag. Bei Löschung erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung, die über den Notar zum Grundbuchamt gelangt. Ist Ihr Darlehen noch nicht getilgt, wird es aus dem Kaufpreis abgelöst; klären Sie mit Ihrer Bank frühzeitig, welche Bedingungen dafür gelten, denn eine vorzeitige Ablösung kann Folgen haben, über die die Bank Auskunft gibt.

Wenn eine alte Grundschuld noch eingetragen ist, obwohl das Darlehen längst getilgt wurde, brauchen Sie dennoch die Bewilligung der Bank. Das kostet Zeit, deshalb gehört auch dieser Punkt in die Vorbereitung und nicht in die Abwicklung.

Die Meldungen: eine Liste zum Abhaken

Diese Punkte müssen Sie selbst erledigen:

• Versorger für Strom, Gas, Wasser und Wärme: Zählerstände aus dem Übergabeprotokoll melden, Verträge kündigen oder ummelden
• Gebäudeversicherung: Sie geht kraft Gesetzes auf den Erwerber über, der ein Sonderkündigungsrecht hat; melden Sie den Eigentumswechsel dem Versicherer
• Weitere Versicherungen wie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Kündigung oder Anpassung prüfen
• Grundsteuer: Der Eigentümerwechsel wird über den Notar gemeldet, die Umstellung des Bescheids erfolgt aber nicht sofort; prüfen Sie, dass Zahlungen korrekt zugeordnet werden
• Rundfunkbeitrag, Telefon und Internet, Wartungsverträge, Schornsteinfeger, Abfallentsorgung
• Bei Wohnungen: Verwaltung informieren, Zuordnung der Abrechnung klären
• Nachsendeauftrag bei der Post einrichten

Die Zuordnung der laufenden Kosten richtet sich nach dem im Vertrag vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten. Rechnungen, die diesen Zeitpunkt überschreiten, werden anteilig aufgeteilt.

Unterlagen aufbewahren und steuerlich erfassen

Werfen Sie nichts weg. Bewahren Sie Kaufvertrag, Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos, den Schriftverkehr, die Unterlagen zum Objekt und die Belege zu Modernisierungen auf. Diese Papiere brauchen Sie, wenn Fragen zur Abrechnung, zur Steuer oder zum Zustand aufkommen. Der Zeitraum, über den Sie aufbewahren sollten, hängt von steuerlichen und rechtlichen Fristen ab; eine Steuerberatung sagt Ihnen, was für Sie gilt.

Ob aus dem Verkauf ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, hängt von Haltedauer, Nutzung und Ihrer persönlichen Lage ab. Der Vorgang ist in der Steuererklärung des betreffenden Jahres zu erfassen, wenn er steuerlich relevant ist. Klären Sie das mit einer Steuerberatung, am besten schon vor dem Verkauf, und legen Sie die Unterlagen dafür bereit. Der Kaufvertrag geht ohnehin an die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und an das Finanzamt; der Vorgang bleibt also nicht unbemerkt.

Denken Sie zuletzt an den Käufer. Fragen zur Heizung, zur Abfallentsorgung oder zu einem Betrieb, der einmal das Dach gemacht hat, kommen erfahrungsgemäß in den ersten Monaten. Wer darauf freundlich antwortet, erspart sich Ärger und manchmal auch eine Auseinandersetzung, die aus einem Missverständnis entstanden wäre. Eine geordnete Mappe mit Anleitungen, Wartungsnachweisen und Kontakten der Betriebe, die am Haus gearbeitet haben, ist dafür die einfachste Vorsorge und kostet Sie nichts.

Fazit

Nach der Übergabe stehen Umschreibung, Löschung der Lasten, die Meldungen an Versorger und Versicherungen sowie die steuerliche Erfassung an. Arbeiten Sie die Liste ab, sobald das Protokoll unterschrieben ist, heben Sie alle Unterlagen auf und rechnen Sie damit, dass die Umschreibung dauert. Erst wenn sie vollzogen und alles gemeldet ist, ist der Verkauf wirklich beendet.