Das Übergabeprotokoll: Der letzte Schritt entscheidet über den Rest

Die Übergabe wirkt wie eine Formalie am Ende eines langen Weges, und genau deshalb wird sie oft nachlässig behandelt. Sie ist aber der Moment, in dem der Zustand des Objekts verbindlich festgehalten wird. Was hier nicht dokumentiert ist, lässt sich später kaum noch klären: Ob eine Beschädigung vorher bestand, wie hoch der Zählerstand war und wie viele Schlüssel existierten, ist ohne Protokoll eine Frage von Erinnerungen.

Wann übergeben wird

Die Übergabe erfolgt üblicherweise nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises, nicht schon bei der Beurkundung und regelmäßig auch vor der Umschreibung im Grundbuch. Mit ihr geht der Besitz über, und mit ihm gehen Nutzen und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Ab diesem Zeitpunkt ist er es, der im Winter räumen und streuen lassen muss.

Eine Übergabe vor Zahlung ist möglich, aber riskant und sollte, wenn überhaupt, im Kaufvertrag geregelt und vom Notar erläutert sein. Wer den Schlüssel aus Gefälligkeit früher aushändigt, gibt ein Druckmittel aus der Hand, das er möglicherweise noch braucht.

Ein verbreiteter Sonderfall ist der Wunsch des Käufers, schon vor der Zahlung mit Renovierungsarbeiten zu beginnen. Das ist möglich, birgt aber Risiken für beide Seiten: Wird der Kauf nicht vollzogen, stellt sich die Frage nach dem Zustand des Objekts und nach der Vergütung der Arbeiten. Wenn Sie sich darauf einlassen, gehört diese Nutzungsüberlassung ausdrücklich in den Kaufvertrag, mitsamt Haftung und Versicherung.

Was hineingehört

Ein brauchbares Protokoll ist eher langweilig als knapp. Es enthält:

• Datum, Uhrzeit und die Namen aller Anwesenden
• Die genaue Bezeichnung des Objekts und Verweis auf den Kaufvertrag
• Alle Zählerstände: Strom, Gas, Wasser, Wärme, jeweils mit Zählernummer
• Die Zahl der übergebenen Schlüssel, aufgeschlüsselt nach Haustür, Wohnung, Keller, Garage, Briefkasten, Nebengebäude, dazu Fernbedienungen und Codes
• Den Zustand der Räume, festgestellte Beschädigungen und offene Punkte
• Was an Unterlagen übergeben wird: Energieausweis, Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise, Pläne, Schlüsselnachweise, bei Wohnungen die Hausordnung
• Vereinbarte Restarbeiten mit Frist und Zuständigkeit
• Unterschriften beider Seiten

Fotos ergänzen das Protokoll und ersetzen es nicht. Sie dokumentieren den Zustand der Räume, insbesondere an Stellen, die im Text nur schwer zu beschreiben sind.

Nehmen Sie sich für die Begehung Zeit und gehen Sie jeden Raum ab, auch Keller, Dachboden, Garage und Gartenhaus. Wer im Flur steht und die Schlüssel übergibt, hat nichts dokumentiert. Gehen Sie zu zweit, damit beide Seiten dasselbe sehen, und lassen Sie das Protokoll noch vor Ort unterschreiben, nicht später auf dem Postweg.

Der Zustand: leer, besenrein, geräumt

Der häufigste Streit betrifft das, was zurückbleibt. Klären Sie im Kaufvertrag und nicht erst bei der Übergabe, in welchem Zustand übergeben wird. Besenrein bedeutet, dass grober Schmutz entfernt ist, nicht dass geputzt wurde. Geräumt bedeutet, dass nichts mehr da ist, auch nicht im Keller, auf dem Dachboden, in der Garage und im Gartenhaus.

Alles, was mitverkauft wird, gehört ausdrücklich in den Vertrag: Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna, Regale. Alles andere muss weg. Zurückgelassene Gegenstände, die niemand vereinbart hat, sind eine Entsorgungsaufgabe für den Käufer und ein sicherer Anlass für Ärger. Umgekehrt darf nichts entfernt werden, was als mitverkauft galt; ein ausgebauter Kaminofen oder demontierte Lampen sind ein klassischer Fall.

Nach der Übergabe: die Meldungen

Mit dem Protokoll in der Hand sind die Folgeschritte einfach. Melden Sie die Zählerstände an die Versorger und teilen Sie den Eigentümerwechsel mit. Kündigen oder übertragen Sie Verträge; die Gebäudeversicherung ist ein Sonderfall, denn sie geht kraft Gesetzes auf den Erwerber über, der ein Kündigungsrecht hat. Melden Sie sich beim Finanzamt für die Grundsteuer ab beziehungsweise an; die Umschreibung veranlasst der Notar, doch die laufenden Zahlungen laufen nicht automatisch mit.

Bei einer Eigentumswohnung informieren Sie die Verwaltung. Die Jahresabrechnung und die Abrechnung der Nebenkosten müssen für den Zeitraum bis zur Übergabe zugeordnet werden; wie das im Detail geschieht, sollte der Kaufvertrag regeln.

Fazit

Das Übergabeprotokoll ist die günstigste Versicherung des ganzen Verkaufs. Übergeben Sie nach vollständiger Zahlung, notieren Sie alle Zählerstände mit Nummern, zählen Sie die Schlüssel, halten Sie den Zustand mit Fotos fest und lassen Sie beide Seiten unterschreiben. Zehn Minuten Sorgfalt ersparen einen Streit, den sonst niemand mehr entscheiden kann.