Der Notartermin: Wer welche Rolle hat und wie Sie sich vorbereiten

Ein Immobilienkaufvertrag wird nur wirksam, wenn er notariell beurkundet ist. Der Notar ist dabei kein Erfüllungsgehilfe einer Seite, sondern ein unabhängiges Amt: Er berät beide Parteien neutral, belehrt über die rechtlichen Folgen und sorgt für eine sichere Abwicklung. Was er nicht tut, ist ebenso wichtig zu wissen: Er prüft nicht den Zustand des Objekts und beurteilt nicht, ob der vereinbarte Preis angemessen ist.

Was der Notar tut und was nicht

Zu seinen Aufgaben gehören die Erstellung des Vertragsentwurfs auf Grundlage der Angaben der Beteiligten, die Prüfung des Grundbuchstands, die Belehrung über die rechtliche Bedeutung der Regelungen, die Beurkundung selbst und die anschließende Abwicklung. Er beantragt die Auflassungsvormerkung, holt Löschungsbewilligungen und sonstige Erklärungen ein, überwacht die Fälligkeitsvoraussetzungen, meldet an das Finanzamt und veranlasst zuletzt die Umschreibung.

Nicht zu seinen Aufgaben gehört die wirtschaftliche Beratung. Ob der Preis stimmt, ob die Finanzierung klug gewählt ist oder ob das Dach hält, sind Fragen für Sachverständige, Banken und Steuerberatung. Der Notar sorgt dafür, dass das, was Sie vereinbaren, rechtssicher und durchsetzbar ist, nicht dafür, dass es für Sie vorteilhaft ist.

Wer den Notar auswählt, ist übrigens Verhandlungssache; üblicherweise schlägt ihn die Seite vor, die die Kosten trägt, und das ist meist der Käufer. Ein Anlass zur Sorge ist das nicht, denn der Notar ist unabhängig und darf keine Partei bevorzugen, unabhängig davon, wer ihn beauftragt hat.

Die Zeit vor dem Termin

Der Entwurf muss Ihnen vorher zugehen, und für Verbraucher gilt eine gesetzlich vorgesehene Frist zwischen Zugang des Entwurfs und Beurkundung. Diese Frist ist kein Formalismus, sondern Ihre Gelegenheit zur Prüfung. Nutzen Sie sie tatsächlich: Lesen Sie den Entwurf vollständig, notieren Sie Fragen und lassen Sie Unklares vorher klären, nicht im Termin.

Prüfen Sie besonders die Bezeichnung des Objekts, den Preis, die Aufteilung mitverkaufter beweglicher Gegenstände, den Übergabetermin, die Regelungen zu Lasten und deren Löschung, die Fälligkeitsvoraussetzungen und die Formulierungen zur Sachmängelhaftung. Wenn etwas anders vereinbart war, als es im Entwurf steht, sagen Sie es vor dem Termin.

Wenn Sie den Entwurf nicht verstehen, ist das kein Zeichen mangelnder Bildung, sondern normal. Sie dürfen jederzeit beim Notariat anrufen und Fragen stellen; das ist mit den Gebühren abgegolten und ausdrücklich erwünscht. Sie dürfen auch eine eigene Rechtsberatung hinzuziehen, gerade bei größeren Vorhaben oder ungewöhnlichen Konstellationen. Der Notar wird Ihnen davon nicht abraten, denn seine Aufgabe ist die Neutralität, nicht die Vertretung Ihrer Interessen.

Der Ablauf im Termin

Der Termin selbst folgt einem festen Muster:

• Feststellung der Beteiligten anhand des Ausweises
• Vollständiges Verlesen des Vertrags durch den Notar, Wort für Wort
• Erläuterung und Belehrung, Gelegenheit zu Fragen an jeder Stelle
• Aufnahme letzter Änderungen, die dann ebenfalls verlesen werden
• Unterschrift aller Beteiligten und des Notars

Das Verlesen wirkt langwierig, ist aber Ihr Schutz. Unterbrechen Sie, sobald Sie etwas nicht verstehen. Es gibt keine dumme Frage im Notartermin, und niemand darf Sie drängen. Wer im Termin überrascht wird und mit einer Änderung konfrontiert ist, die er nicht kennt, darf und sollte vertagen.

Bringen Sie den Ausweis mit, dazu die Steueridentifikationsnummer, gegebenenfalls Vollmachten in der erforderlichen Form und die Bankverbindung. Kann jemand nicht erscheinen, ist eine Vertretung möglich, wobei die Anforderungen an die Vollmacht streng sind; klären Sie das rechtzeitig mit dem Notariat.

Nach der Beurkundung

Mit der Unterschrift sind Sie gebunden. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn vorsieht oder gesetzliche Gründe vorliegen; eine Aufhebung wäre erneut beurkundungspflichtig und verursacht Kosten. Deshalb liegt die Arbeit vor dem Termin, nicht danach.

Die weitere Abwicklung übernimmt das Notariat. Sie erhalten die Fälligkeitsmitteilung, wenn alle Voraussetzungen vorliegen, und die Umschreibung erfolgt, sobald Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen. Die Notarkosten richten sich nach gesetzlichen Vorgaben und sind nicht verhandelbar; wer sie trägt, regelt üblicherweise der Vertrag.

Fazit

Der Notar sichert die Form, nicht Ihre Interessen im Einzelnen. Nutzen Sie die Prüffrist, lesen Sie den Entwurf vollständig, klären Sie Fragen vorher, unterbrechen Sie beim Verlesen bei jeder Unklarheit und lassen Sie sich nicht drängen. Was im Termin unterschrieben ist, gilt.