Der Maklervertrag: Welche Formen es gibt und was darin geregelt wird

Ein Maklervertrag ist die Grundlage der Zusammenarbeit: Er beschreibt, welche Leistungen der Makler erbringt, wie lange Sie gebunden sind und unter welchen Voraussetzungen eine Vergütung entsteht. In aller Regel ist die Vergütung an den Vermittlungserfolg geknüpft, also an einen wirksam zustande gekommenen Kaufvertrag. Alles, was davon abweicht, sollten Sie vor der Unterschrift genau lesen und sich erklären lassen.

Die gängigen Vertragsformen

In der Praxis begegnen Ihnen im Wesentlichen drei Varianten. Beim einfachen Auftrag bleibt es Ihnen unbenommen, weitere Makler zu beauftragen und selbst zu verkaufen. Beim Alleinauftrag binden Sie sich an einen Anbieter, dürfen aber selbst einen Käufer finden. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich zusätzlich, Interessenten an den Makler zu verweisen, statt selbst abzuschließen.

Welche Form sinnvoll ist, hängt vom Objekt und von Ihren Kapazitäten ab. Die Bindung ist kein Selbstzweck: Sie ist die Gegenleistung dafür, dass der Makler in Vorleistung geht, also Unterlagen beschafft, Fotos anfertigen lässt und Vermarktungskosten trägt, ohne zu wissen, ob er je vergütet wird.

Was der Vertrag benennen sollte

Ein brauchbarer Maklervertrag ist konkret. Er sollte mindestens diese Punkte enthalten:

• Das Objekt, eindeutig bezeichnet, und den Auftragsgegenstand, also Verkauf oder Vermietung
• Die Leistungen im Einzelnen: Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktungskanäle, Besichtigungen, Begleitung bis zum Notartermin
• Die Vertragsform und die Laufzeit, dazu die Bedingungen für eine Verlängerung
• Die Vergütung, wer sie schuldet und wann sie fällig wird
• Den Umgang mit Ihren Daten und den Objektunterlagen

Achten Sie auf Formulierungen, die eine Zahlung unabhängig vom Erfolg vorsehen, etwa Aufwandspauschalen oder Kostenerstattungen bei vorzeitiger Beendigung. Zulässig ist manches davon nicht ohne Weiteres, üblich ist es beim Verkauf einer Wohnimmobilie ebenfalls nicht. Wenn so etwas im Vertrag steht, fragen Sie nach dem Grund.

Ebenso wichtig ist, was der Vertrag über die Vermarktung sagt. Halten Sie fest, über welche Kanäle inseriert wird, wer Fotos und Grundriss erstellt und ob eine diskrete Vermarktung gewünscht ist. Wenn Sie nicht möchten, dass Nachbarn und Kollegen vom Verkauf erfahren, gehört das in den Vertrag und nicht in eine mündliche Bitte. Regeln Sie außerdem, in welchem Rhythmus Sie Rückmeldung über Anfragen und Besichtigungen erhalten. Ein fester Berichtsrhythmus ist Ihr einziges Mittel, die Arbeit des Beauftragten zu beurteilen, solange kein Käufer da ist.

Laufzeit und automatische Verlängerung

Die Laufzeit sollte lang genug sein, damit eine ordentliche Vermarktung möglich ist, und kurz genug, dass Sie nicht dauerhaft gebunden sind, wenn nichts passiert. Prüfen Sie besonders die Verlängerungsklausel: Verträge, die sich stillschweigend immer wieder verlängern, wenn Sie nicht rechtzeitig widersprechen, sind unangenehm, wenn die Zusammenarbeit nicht trägt. Besser ist eine Regelung, die eine Verlängerung von einer aktiven Zustimmung abhängig macht.

Vereinbaren Sie zusätzlich, was bei Untätigkeit gilt. Wenn über einen längeren Zeitraum keine Vermarktungsaktivität stattfindet, sollte eine Lösungsmöglichkeit bestehen. Solche Absprachen gehören in den Vertrag, nicht ins Gespräch.

Klären Sie zugleich, was geschieht, wenn Sie das Objekt während der Laufzeit doch nicht verkaufen wollen, etwa weil sich Ihre Lebensplanung ändert. Eine faire Regelung sieht vor, dass ein Rückzug möglich ist, ohne dass eine Vergütung fällig wird, die es ohne Vermittlungserfolg nicht geben sollte.

Vergütung und Widerruf: nur qualitativ klären

Zur Höhe der Provision und zu ihrer Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer gibt es gesetzliche Vorgaben und regionale Gepflogenheiten, die sich verändern können. Lassen Sie sich die für Ihren Fall geltende Regelung vom Makler schriftlich darstellen und im Zweifel vom Notar oder einer Rechtsberatung einordnen. Der Kaufvertrag selbst nennt später, wer welchen Anteil schuldet.

Wenn Sie den Vertrag außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz schließen, also etwa am Küchentisch oder online, bestehen als Verbraucher besondere Widerrufsrechte. Der Makler muss darüber ordnungsgemäß belehren. Lassen Sie sich diese Belehrung aushändigen und bewahren Sie sie auf.

Fazit

Der Maklervertrag entscheidet, wie verbindlich die Zusammenarbeit wird. Lesen Sie ihn in Ruhe und außerhalb des Termins, achten Sie auf Leistungsbeschreibung, Laufzeit, Verlängerung und erfolgsunabhängige Kosten und lassen Sie sich mündliche Zusagen aufnehmen. Ein Anbieter, der diese Sorgfalt als Misstrauen auslegt, hat Ihnen bereits eine Antwort gegeben.