Den Kaufvertragsentwurf lesen: Worauf Sie besonders achten sollten

Der Kaufvertragsentwurf ist das Dokument, an dem Sie sich später messen lassen müssen. Er regelt weit mehr als Preis und Übergabetermin: Haftung für Mängel, Fälligkeit der Zahlung, Umgang mit eingetragenen Lasten, mitverkauftes Inventar, Nutzen- und Lastenwechsel. Deshalb ist die Frist zwischen Zugang des Entwurfs und dem Termin die wichtigste Phase des ganzen Verkaufs.

Die Sachmängelhaftung

Beim Verkauf gebrauchter Immobilien von privat wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Der Käufer kauft das Objekt so, wie es steht. Dieser Ausschluss hat aber Grenzen: Er greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln und nicht bei Eigenschaften, die ausdrücklich zugesichert wurden. Was das im Einzelfall bedeutet, erläutert der Notar; ob Sie einen Umstand offenbaren müssen, sollten Sie im Zweifel rechtlich klären lassen.

Praktisch folgt daraus für Verkäufer: Bekannte Mängel gehören in den Vertrag, nicht in eine Nebenabrede. Was dort steht, ist offengelegt. Für Käufer folgt: Alles, worauf Sie sich verlassen, muss im Vertrag stehen. Mündliche Zusagen aus der Besichtigung sind später schwer zu belegen und gegen einen Haftungsausschluss oft wertlos.

Das gilt auch für Dinge, die selbstverständlich erscheinen. Wenn zugesagt wurde, dass der Öltank gefüllt übergeben wird, dass das Gartenhaus stehen bleibt oder dass die Einbauküche mitgeht, gehört jeder dieser Punkte in den Vertrag. Was dort nicht steht, ist nicht vereinbart, und daran ändert auch die beste Erinnerung nichts.

Fälligkeit, Sicherung und Lasten

Diese Passagen entscheiden über die Sicherheit der Abwicklung. Prüfen Sie:

• Die Fälligkeitsvoraussetzungen: Der Kaufpreis sollte erst zu zahlen sein, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Löschung nicht übernommener Lasten gesichert ist und erforderliche Genehmigungen und Verzichtserklärungen vorliegen
• Wer die Fälligkeit mitteilt, üblicherweise der Notar
• Wie mit eingetragenen Grundschulden verfahren wird: Löschung oder Übernahme
• Ob ein Vorkaufsrecht besteht, etwa zugunsten der Gemeinde, und wie damit umgegangen wird
• Die Regelungen zu Verzug und die Folgen einer verspäteten Zahlung

Ein Anderkonto des Notars ist nicht die Regel, sondern die Ausnahme für besondere Konstellationen. Der Normalfall ist die Direktzahlung an den Verkäufer nach Fälligkeitsmitteilung, abgesichert über die genannten Voraussetzungen.

Übergabe, Nutzen und Lasten, Inventar

Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten ist der Moment, ab dem der Käufer die laufenden Kosten trägt, die Erträge erhält und die Verkehrssicherungspflicht übernimmt. Er fällt regelmäßig mit der Übergabe zusammen und nicht mit der Beurkundung oder der Umschreibung. Achten Sie darauf, dass dieser Zeitpunkt eindeutig benannt ist.

Mitverkauftes Inventar sollte einzeln aufgeführt und mit einem eigenen Betrag ausgewiesen werden. Küche, Markise, Gartenhaus, Sauna: Was mitgeht, gehört in den Vertrag. Die steuerliche Behandlung dieser Trennung hat Auswirkungen, die eine Steuerberatung einordnen sollte; die Angaben müssen der Wirklichkeit entsprechen.

Was oft fehlt oder falsch steht

Erfahrungsgemäß lohnt der Blick auf ein paar wiederkehrende Punkte. Steht das Objekt exakt so drin wie im Grundbuch, mit Gemarkung, Flur und Flurstück. Ist die Wohnfläche so genannt, dass daraus keine Zusicherung wird, die Sie nicht halten können. Sind bei Wohnungen Sondernutzungsrechte und der Stand der Rücklage erfasst. Ist bei vermieteten Objekten der Mietvertrag samt Kaution korrekt abgebildet. Sind Zusagen zur Räumung von Keller und Dachboden enthalten.

Wenn Sie etwas ändern möchten, melden Sie es dem Notariat vor dem Termin. Änderungen im Termin sind möglich, müssen aber verlesen werden und entstehen unter Zeitdruck.

Prüfen Sie zuletzt die Kostenregelung. Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer, während die Kosten für die Löschung von Lasten beim Verkäufer liegen. Diese Verteilung ist verbreitet, aber nicht zwingend; sie steht im Vertrag, und was dort steht, gilt. Die Notargebühren selbst richten sich nach gesetzlichen Vorgaben und sind nicht verhandelbar.

Fazit

Lesen Sie den Entwurf vollständig und mit Stift, prüfen Sie Haftung, Fälligkeit, Lasten, Übergang und Inventar und lassen Sie jede mündliche Zusage aufnehmen. Nutzen Sie die Frist vor dem Termin, denn danach ändert sich nichts mehr ohne erneute Beurkundung. Bei Unsicherheit ziehen Sie eine Rechtsberatung hinzu; der Notar belehrt, aber er vertritt Sie nicht.