Home Staging: Was die Inszenierung leisten kann und wo ihre Grenze liegt

Home Staging bedeutet, eine Immobilie für den Verkauf herzurichten: aufräumen, entpersonalisieren, reduziert möblieren, Licht und Wege ordnen. Der Zweck ist nicht Verschönerung, sondern Verständlichkeit. Die meisten Menschen können sich in einem leeren oder überfüllten Raum nicht vorstellen, wie man dort lebt. Staging beantwortet diese Frage, und mehr soll es nicht.

Wo es tatsächlich etwas bewirkt

Die Wirkung ist ungleich verteilt. Deutlich ist sie bei leerstehenden Wohnungen, weil leere Räume kleiner und kälter wirken und keine Orientierung geben, wo ein Bett hinpasst. Ebenso bei stark möblierten oder sehr persönlich eingerichteten Objekten, in denen der Betrachter die Bewohner sieht statt der Wohnung. Und bei ungewöhnlichen Grundrissen, bei denen erst eine angedeutete Nutzung zeigt, wofür ein Raum taugt.

Kaum eine Rolle spielt Staging dagegen bei Objekten, die ohnehin knapp sind und schnell verkauft werden, bei Grundstücken und bei stark sanierungsbedürftigen Häusern, deren Käufer ohnehin auf die Substanz schauen und nicht auf die Dekoration.

Was dazugehört

Die Maßnahmen sind unspektakulär und wirken in dieser Reihenfolge:

• Entrümpeln: alles heraus, was nicht gebraucht wird, auch aus Schränken und Keller, denn Stauraum wird geöffnet
• Entpersonalisieren: Fotos, Sammlungen, Erinnerungsstücke, Religiöses und Politisches entfernen
• Reinigen, und zwar gründlich, einschließlich Fenster, Fugen und Gerüche
• Kleinigkeiten reparieren: klemmende Türen, defekte Leuchten, lose Griffe
• Reduziert möblieren, mit wenigen, hellen und unaufdringlichen Stücken
• Licht ergänzen, damit dunkle Ecken verschwinden
• Wege frei räumen, damit man durch die Wohnung gehen kann, ohne auszuweichen

Der erste Punkt ist der wirksamste und der günstigste. Er kostet nichts außer Arbeit und verändert die Wahrnehmung eines Objekts stärker als jedes gemietete Möbelstück.

Unterschätzt wird dabei der Geruch. Er ist das Erste, was jemand wahrnimmt, und das Einzige, was sich nicht fotografieren lässt. Tiere, Rauch, Feuchtigkeit und lange geschlossene Räume hinterlassen eine Note, an die sich Bewohner gewöhnt haben und die Besucher sofort bemerken. Lüften Sie vor jedem Termin gründlich, statt zu überdecken. Ein Duftspender löst nichts, sondern erzeugt den Verdacht, dass etwas überdeckt werden soll, und dieser Verdacht begleitet dann die ganze Besichtigung.

Die Grenze: Staging ersetzt keinen Preis und verdeckt keine Mängel

Hier liegt das Missverständnis. Eine gut inszenierte Wohnung zum falschen Preis bleibt eine Wohnung zum falschen Preis. Staging bringt Menschen zur Besichtigung und hilft ihnen, den Raum zu verstehen; es überzeugt niemanden, mehr zu zahlen, als das Objekt hergibt. Wer Staging als Ersatz für eine ehrliche Bewertung einsetzt, verschiebt nur den Moment der Wahrheit.

Noch klarer ist die zweite Grenze. Inszenierung darf keine Mängel verdecken. Ein Teppich über dem Schaden, ein Schrank vor dem feuchten Fleck, Duftkerzen gegen den Kellergeruch: Das ist kein Staging, sondern der Versuch, jemanden zu täuschen. Bekannte Mängel gehören offengelegt, und ein verdeckter Mangel kann erhebliche rechtliche Folgen haben, die eine Rechtsberatung im Einzelfall einordnet.

Selbst machen oder beauftragen

Den größten Teil können Sie selbst erledigen, denn Entrümpeln, Reinigen und Reparieren braucht keine Fachkraft. Professionelle Anbieter bringen Möbel und Zubehör mit, arbeiten mit einem Konzept und rechnen meist nach Umfang und Mietdauer ab. Ob sich das lohnt, hängt vom Objekt ab: Bei einer leeren Wohnung in einem Markt mit Auswahl kann es den Unterschied machen, bei einem gefragten Objekt zahlen Sie für etwas, das ohnehin passiert wäre.

Sprechen Sie vorher darüber, was mit den Möbeln bei der Besichtigung geschieht. Gemietete Einrichtung gehört nicht zum Objekt und wird nicht mitverkauft. Wenn ein Interessent annimmt, die Wohnung werde so übergeben, wie er sie gesehen hat, entsteht bei der Übergabe eine Enttäuschung, die sich leicht hätte vermeiden lassen.

Ein Hinweis zur digitalen Variante: Virtuelles Möblieren ist zulässig, muss aber eindeutig gekennzeichnet sein. Bilder, die möbliert aussehen und leere Räume zeigen sollen, ohne dass das erkennbar ist, führen bei der Besichtigung zu genau dem Vertrauensverlust, den man vermeiden wollte.

Fazit

Staging macht Räume lesbar und holt Interessenten in die Wohnung. Beginnen Sie mit Entrümpeln, Reinigen und Entpersonalisieren, ergänzen Sie reduzierte Möblierung und Licht und kennzeichnen Sie digitale Möblierung. Erwarten Sie keinen höheren Preis, sondern eine bessere Ausgangslage, und verdecken Sie niemals einen Mangel.