Das Grundbuch verstehen: Aufbau, Abteilungen und ihre Bedeutung

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke und beantwortet zwei Fragen: Wem gehört das Objekt, und was lastet darauf. Geführt wird es beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Wer den Auszug lesen kann, sieht vor jeder Verhandlung, ob das, was ihm angeboten wird, tatsächlich frei verfügbar ist oder ob Rechte Dritter daran bestehen.

Der Aufbau: Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen

Ein Grundbuchblatt beginnt mit der Aufschrift, die Amtsgericht, Bezirk und Blattnummer nennt. Darauf folgt das Bestandsverzeichnis: Es beschreibt das Grundstück nach Gemarkung, Flur und Flurstück, nennt Größe und Nutzungsart und verweist auf das Liegenschaftskataster. Bei einer Eigentumswohnung steht hier auch der Miteigentumsanteil und der Verweis auf das Sondereigentum.

Danach kommen die drei Abteilungen. Die erste nennt die Eigentümer und die Grundlage ihres Erwerbs. Die zweite enthält Lasten und Beschränkungen. Die dritte verzeichnet die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Diese Reihenfolge ist immer gleich, egal ob es um ein Reihenhaus oder ein Gewerbegrundstück geht.

Die zweite Abteilung: hier steckt die Substanz

Die zweite Abteilung ist für Käufer oft die aufschlussreichste. Eingetragen werden dort unter anderem:

• Wegerechte und Leitungsrechte zugunsten von Nachbarn oder Versorgern
• Wohnrechte und Nießbrauch, häufig zugunsten von Angehörigen im Rahmen einer Übergabe
• Vorkaufsrechte
• Erbbaurechte und Reallasten
• Vermerke über Zwangsversteigerung oder Insolvenz
• Auflassungsvormerkungen, die einen künftigen Eigentumsübergang sichern

Solche Einträge sind kein Ausschlussgrund, aber sie müssen bekannt sein. Ein lebenslanges Wohnrecht verändert die Nutzbarkeit einer Immobilie grundlegend. Ein Leitungsrecht kann festlegen, wo im Garten nicht gebaut werden darf. Was hier steht, wirkt gegenüber jedem neuen Eigentümer, unabhängig davon, ob im Exposé davon die Rede war.

Wichtig ist zudem die Rangfolge. Rechte stehen in einer bestimmten Reihenfolge, und diese entscheidet, wer im Ernstfall zuerst bedient wird. Für Käufer ist das vor allem dann relevant, wenn die finanzierende Bank eine erstrangige Absicherung verlangt, was der Regelfall ist. Bestehende Rechte, die nicht gelöscht werden, können dem im Weg stehen. Auch deshalb gehört die Frage, was mit den eingetragenen Rechten geschieht, vor die Beurkundung und nicht danach.

Die dritte Abteilung und die Abwicklung

In der dritten Abteilung stehen die Grundschulden, mit denen in der Regel Finanzierungen abgesichert sind. Eine eingetragene Grundschuld bedeutet nicht, dass noch Schulden bestehen; oft ist das Darlehen längst getilgt und die Eintragung nur nicht gelöscht worden. Für den Verkauf ist entscheidend, was damit geschieht: Entweder wird sie gelöscht, wofür die Bank eine Löschungsbewilligung erteilt, oder der Käufer übernimmt sie. Beides organisiert der Notar über sein Anderkonto oder über eine Treuhandabwicklung.

Auch der Eigentumsübergang selbst läuft über das Grundbuch. Zunächst wird für den Käufer eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die ihn davor schützt, dass zwischenzeitlich anderweitig verfügt wird. Erst nach vollständiger Zahlung und Vorliegen aller Bescheinigungen erfolgt die Umschreibung des Eigentums.

Einsicht, Aktualität und typische Fehler

Einsicht bekommt nicht jeder: Nötig ist ein berechtigtes Interesse, das etwa Eigentümer, Kaufinteressenten mit ernsthafter Absicht, Notare und beauftragte Makler nachweisen können. Fordern Sie den Auszug zeitnah an; ein alter Auszug bildet den Stand von damals ab und ist wertlos, wenn seither etwas eingetragen wurde.

Der häufigste Fehler ist, den Auszug zwar zu haben, aber nicht zu lesen. Gehen Sie ihn Zeile für Zeile durch und lassen Sie sich jeden Eintrag erklären, den Sie nicht verstehen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und erläutert Ihnen die Bedeutung; er berät jedoch nicht darüber, ob der Kauf für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist.

Verlassen Sie sich auch nicht auf die Zusammenfassung im Exposé. Ein Hinweis, das Objekt sei lastenfrei, ist eine Behauptung des Verkäufers und keine Auskunft des Grundbuchamts. Nur der aktuelle Auszug selbst beantwortet die Frage.

Fazit

Das Grundbuch ist kein Formular, sondern die Wahrheit über eine Immobilie. Bestandsverzeichnis und erste Abteilung klären Objekt und Eigentum, die zweite Abteilung offenbart Rechte Dritter, die dritte die Belastungen. Lesen Sie den aktuellen Auszug vollständig, klären Sie jeden unklaren Eintrag und lassen Sie sich die Abwicklung der Grundpfandrechte vom Notar erläutern.